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房產中介瞞買賣雙方網簽合同 扣押產證索中介費

2017-07-25 09:54:26      點擊:1502

上海市民投訴再曝房屋中介“損招”。 市民謝小姐和王先生因通過房產中介“仁豐房產經紀有限公司”買賣房屋而認識,卻沒有想到雙方均因此陷入“泥沼”。

  按照投訴人的說法,中介在買賣房屋時存在不小的漏洞:

  首先,在買賣雙方訴求不一致的情況下,房屋中介繞過矛盾,讓買賣雙方自愿簽署居間協議。接著,在買賣雙方均不知情的情況下,中介私自完成了網簽。王先生由于房產證被扣,導致后續房屋交易受阻,產生了經濟損失。

  澎湃新聞(www.thepaper.cn)記者曾數次就買賣雙方投訴的問題撥打經手此次房屋買賣的中介高某的電話,但始終無人接聽。此后記者短信告知,希望其出面接受采訪后,手機號碼被對方屏蔽。之后,澎湃新聞記者在仁豐內江店見到了高某,他仍拒絕對此事進行回應。

  相關律師表示,如果查實相關中介的確有上述違規行為,根據法規,中介公司故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實,其行為已經涉嫌欺詐,不但不得要求委托人支付報酬,而且還應當承擔給委托人造成的損害賠償責任。

  疑問一:中介隱瞞事實,簽訂的居間協議能生效嗎?

  2015年12月21日,市民謝女士在其生日當天領結婚證。不過前一天為購置婚房簽下的居間協議,成為夫妻二人的煩惱。2015年底,謝女士欲購置一套合適的二手房做婚房,就在網上尋找合適的房源,并登記個人購房需求。2015年12月20日,在上海仁豐房產經紀有限公司內江分店中介張某的帶看下,謝女士看中了位于楊浦區民星路330弄的一套房。

  當天傍晚,張某告訴謝女士要趕緊下手,不然該房很快會被其他人預訂,并讓謝女士前往上海仁豐房產經紀有限公司內江分店和房東進行溝通。

  謝女士一開始以為是三方坐在一起談,沒想到,買賣雙方被安排在兩個房間分開談,由該門店經理高某傳遞雙方意思。“中介說,分開談才能更好地把價格談下來,誰知道,就是因為分開談,導致后續糾紛不斷。”謝女士說。

  接近凌晨1時,謝女士和房東王先生以200多萬元價格達成一致協議,由謝女士先付房東3萬元定金,其他具體事項并未約定。隨后,中介讓其簽署一份居間協議,房東王先生的房產證被要求上交給中介。

  12月21日凌晨,簽完居間協議后,謝女士和房東王先生互留微信。當天,雙方溝通中,謝女士得知:對方在價格上讓步的前提是必須居住到2016年6月30日。這讓謝女士傻了眼,“我是購置婚房,當然是想越快拿到手越好,還得裝修吧,怎么能拖這么久?”

  房東王先生告訴記者,為了置換更大的房子,他們才決定賣掉現住房,并需要拿該房的房款來付首付,在還沒有看到滿意的房子之前,希望中間有個過渡時間,以減少搬家的麻煩。

  “原來中介并沒有將雙方真實的意思傳達給對方,為了賺取中介費,故意欺騙隱瞞事實。”謝女士恍然大悟,由于雙方不認可“仁豐”的服務,故均同意取消之前所簽的居間協議,并要求中介做三方協議解除,房東王先生答應把3萬元定金退還給謝女士。

  值得一提的是,居間協議要求,謝女士需在12月20日之后的7個工作日補足10萬元定金。由于和王先生已經達成解除協議的約定,謝女士認為,只需到中介處說明情況,做三方和解并解除協議便行了,更無需再補大定金。隔了幾天(還沒有到7個工作日),謝女士和房東找仁豐地產中介經理高某協商,希望解除協議,但對方表示必須要支付違約金。

  謝女士和王先生均認為,正是由于中介方事先并未完全傳達買賣雙方的真實意愿,才導致房子無法真正進行交易,憑什么要他們支付違約金?雙方不歡而散。

  此后,謝女士曾多次打電話給高某,希望三方和解。“但高某不是在開會就是拒絕接電話。眼看快到了交足10萬元定金的時間,我和房東只能私下解決。”謝女士說。

  2015年12月28日晚,謝女士和王先生簽署了一張書面協議,表示雙方愿意自動解除買賣關系,王先生退還謝女士3萬元定金。

  由于房東王先生的產證押在中介,之后,謝女士和王先生曾多次找中介協商要求其將產證歸還,但無果,中介堅持要收取中介費。

  【律師說法】

  上海市協力(鄭州)律師事務所高級合伙人雷濤:根據《合同法》第425條,居間人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告。

  居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況,損害委托人利益的,不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任。

  因此,根據法律的規定,本案中的房屋中介公司故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實,其行為已經涉嫌欺詐,不但不得要求委托人支付報酬,而且還應當承擔給委托人造成的損害賠償責任。

  疑問二:中介是否有權在雙方不在場的情況下進行網簽?

  謝女士說,中介曾電話里告知,該房已經進行了網簽,如果不交中介費,買家再購房屬于二套房,賣家屬于一房多賣。

  “雙方都沒有達成協議,更沒有簽房屋買賣合同,怎么會網簽了?” 謝女士以為中介僅僅是嚇唬他們,并沒有對此當一回事。

  因為中介不歸還舊產證,房東王先生索性于2016年2月29日補辦了新產證,不過,新產證要2016年4月29日才能下來。

  最終,謝女士相中了楊浦區國和一村的房子。2016年3月20日,當謝女士和其老公在楊浦區房產交易中心辦理過戶時,工作人員稱,他們名下還有一套網簽房子,如果中介不取消這套網簽房,需要多繳稅。

  當天,在房東王先生的配合下,他們再度來到仁豐中介找高某,希望能撤銷網簽。

  據謝小姐透露,當時高某的答復稱:“我原本以為你們就要簽訂買賣合同了,就先網簽了。”謝小姐和王先生就納悶了:買賣雙方均不在場,且并未簽訂正式房屋買賣合同,單由中介個人就可以進行網簽嗎?

  雷濤:房產中介公司在未經雙方同意、未簽訂《上海市房地產買賣合同》的前提下私自進行網簽是違反《上海市存量房經紀合同和交易合同網上備案辦法》的,委托人可以向市房地資源局進行投訴,市房地資源局有權責令其進行整改,并在整改期間暫停其網上操作資格。

  疑問三: 客戶是否可申請撤銷掉該終止協議?

  由于謝女士和王先生對仁豐服務非常不滿,堅決拒付中介費。經過協商,高某表示愿意兩天內解除網簽。2016年3月23日11時,高某致電謝女士,讓其過去簽訂一份居間終止協議書即可解除網簽。

  謝女士強調,為了能夠盡快撤銷掉網簽,她最后被迫簽署這份終止協議。這時,房東王先生告訴謝女士,高某拿王先生的房產證和謝女士簽訂的居間終止協議是為了拿到證據打官司。

  4月1日,謝女士接到楊浦區法院電話,法院告知仁豐要對謝女士進行訴前調解,法院讓謝女士在4月12日前往楊浦法院做訴前調解。

  其實,謝女士在簽完終止協議后才得知,解除網簽并非只能通過中介,只需她和房東到市房產交易中心做強制解除即可。于是,謝女士和老公與房東王先生3月25日到市房產交易中心做強制解除。工作人員稱,5個工作日內就會解除。

  雷濤:根據《民法通則》第58條,下列民事行為無效:(三)一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危,使對方在違背真實意思的情況下所為的;無效的民事行為,從行為開始起就沒有法律約束力。

  《合同法》第54條,下列合同,當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷:一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危,使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同,受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。因此,中介公司以脅迫的手段,迫使客戶在違背真實意思的情況下所為的行為依法屬于無效行為,所訂的終止協議書依法屬于可撤銷的合同。

  疑問四: 影響過戶產生損失,是否可追究中介責任?

  房東王先生稱,2015年12月28日,他跟謝女士約定終止交易,繼續尋找買家的同時尋找合適的置換房源。2016年春節后,虹口區仁豐涼城店經理劉某告訴王先生,如果繼續從仁豐買房子,扣押在楊浦區仁豐內江分店的產證一定會歸還(王先生申請補辦的新產證要4月29日才能下來)。

  王先生想:畢竟是同一家公司,中介不外乎想賺其傭金,扣押產證沒意義,所以答應下來。后來,鏈家負責替他找到下家,仁豐也替他物色到了上家。

  王先生告訴記者,由于是置換房屋,且手頭沒有太多閑錢,故打算用賣房子的首付,再添點錢用來支付上家的首付款。“由于產證不在身邊,導致上下家和自己在交易過程中,處處受影響。”

  王先生表示,由于當時仁豐保證能盡快拿回產證,所以也就沒有再考慮新辦產證發放時間,故跟上家簽合同的時候約定4月15日支付100萬元的首付款,逾期按照每天萬分之三的滯納金來收取。結果,合同簽了,眼看就到首付款日了,但仁豐還沒有歸還產證。

  由于遲遲拿不到產證,也無法和下家及時交易。3月25日新政策出臺,銀行收緊利率,造成王先生下家商業貸款本來可以打八五折目前只能打九折。下家把損失怪罪在王先生頭上,首付款也必須看到產證之后才能給,導致王先生沒錢支付上家的100萬元首付款。“目前看來,非支付滯納金不可了。”王先生沮喪地說。

  王先生表示:僅首付一項,他就要承擔4200元的損失。“這還是初期的,下家拿到產證才能去辦理貸款,這將影響第二筆款項的發放。而上家第二筆170萬元的費用,明確要求6月15日支付清,否則我每天還需支付510元滯納金。”王先生說。

  王先生告訴記者,最近幾個月從來沒睡過一晚踏實覺,總是被這事困擾。“我就希望,已經明確的損失和未來或將生成的損失希望仁豐給予一個答復。”

  浙江光大(上海)律師事務所律師李傲:根據《合同法》第425條規定,居間人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況,損害委托人利益的,不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任。因此,王先生可以要求中介公司承擔損害賠償責任

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