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房地產合同糾紛

2017-07-17 14:31:55      點擊:1119

[案情介紹]

  【案情】

  某科技公司與某商貿公司簽訂樓房買賣合同,約定商貿公司將其辦公樓連同土地一并賣給科技公司,并約定付清款后1個月辦理過戶手續。科技公司按約支付價款后,商貿公司卻遲遲不為科技公司辦理房地產的過戶登記手續。在拖延期間內,商貿公司由于其他債務糾紛,被其他法院查封了該房地產。科技公司向法院起訴商貿公司,要求辦理涉案房地產的過戶手續。

[案情分析]

  【分歧】

  針對本案的處理,在是否需要中止訴訟的問題上,產生了主要兩種意見:意見一認為,因為雙方對合同無異議,被告也同意辦理過戶手續,本案無需中止審理,應當支持原告科技公司的訴訟請求;意見二認為,因為涉案房地產已經被查封,不允許辦理過戶手續,故屬于履行不能,應當駁回原告科技公司的訴訟請求;意見三認為,由于涉案房地產已被查封,應視其他案件最終處理結果而定,故本案應當先中止審理。

  【評析】

  筆者同意第三種意見,理由如下:

  一、民事判決應當尊重客觀事實,不能僅以雙方當事人合意為準。例如,如果雙方當事人惡意串通,損害國家、集體或者第三人合法權益,該雙方當事人的合意就不應當得到支持。本案中,雙方對合同目的無異議,被告也同意辦理過戶手續,但是,實際上涉案房地產已被查封,在解除查封前是無法辦理過戶手續,立即作出判決,就導致法院在作出判決時,該判決客觀上是不能執行的。

  二、涉案房地產已經被查封,只是導致臨時不能辦理過戶手續。將來會出現兩種可能:一種假設情況是,商貿公司償還了導致涉案房地產被其他法院查封的債務,其他法院自然就會解除查封。那么,本案中的買賣合同目的就能夠實現。另一種假設情況是,商貿公司不能償還導致查封的債務,結果涉案房地產被依法拍賣、轉讓等轉移到其他人手中。這樣就導致本案中的買賣合同目的不能實現。

  三、本案必須以其他案件的審理結果為依據。從前述分析可以看出,無論涉案房地產最終是否能夠登記過戶到科技公司名下,都要看導致涉案房地產被其他法院查封的債務最終的處理結果,而該債務目前尚未審結。這符合民事訴訟法第一百三十六條第一款第五項規定的中止訴訟的情形。所以,本案應當裁定中止訴訟。同時,為了防止出現導致被查封的債務被清償后,該房地產再次被其他法院查封,本案在處理過程中,法院應當依法進行輪候查封。

[案情結果]

   筆者認為,由于涉案房地產已被查封,應視其他案件最終處理結果而定,故本案應當先中止審理。

[相關法規]

  一、民事判決應當尊重客觀事實,不能僅以雙方當事人合意為準。例如,如果雙方當事人惡意串通,損害國家、集體或者第三人合法權益,該雙方當事人的合意就不應當得到支持。本案中,雙方對合同目的無異議,被告也同意辦理過戶手續,但是,實際上涉案房地產已被查封,在解除查封前是無法辦理過戶手續,立即作出判決,就導致法院在作出判決時,該判決客觀上是不能執行的。

  二、涉案房地產已經被查封,只是導致臨時不能辦理過戶手續。將來會出現兩種可能:一種假設情況是,商貿公司償還了導致涉案房地產被其他法院查封的債務,其他法院自然就會解除查封。那么,本案中的買賣合同目的就能夠實現。另一種假設情況是,商貿公司不能償還導致查封的債務,結果涉案房地產被依法拍賣、轉讓等轉移到其他人手中。這樣就導致本案中的買賣合同目的不能實現。

  三、本案必須以其他案件的審理結果為依據。從前述分析可以看出,無論涉案房地產最終是否能夠登記過戶到科技公司名下,都要看導致涉案房地產被其他法院查封的債務最終的處理結果,而該債務目前尚未審結。這符合民事訴訟法第一百三十六條第一款第五項規定的中止訴訟的情形。所以,本案應當裁定中止訴訟。同時,為了防止出現導致被查封的債務被清償后,該房地產再次被其他法院查封,本案在處理過程中,法院應當依法進行輪候查封。


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