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售房協議糾紛

2017-06-22 17:11:12      點擊:1052

[案情介紹]

  [案情]

  原告李某與馮某系夫妻關系。2003年12月10日,兩原告與被告朱某簽訂售房協議,雙方約定兩原告將所有的門面房一間出售給被告,價款為24.5萬元,由被告朱某向某信用社支付16萬元,向債權人劉X支付7.8萬元,向建行支付0.7萬元,代兩原告償還上述三處債務,以上債務由被告處理,與兩原告無關。2003年12月16日,在房管部門辦理房屋產權變更手續時,原告李某與被告朱某簽訂了房地產買賣契約,約定房屋價格為24.5萬元,被告朱某于2003年12月20日前一次性給付。后被告朱某按約為兩原告償還了農村信用社、劉X、建行的所有債務。兩原告以被告實際償還的某信用社債務額為15.042萬元,差額9580元作為購房款應予以支付為由訴至法院,要求被告朱某支付所欠房款9580元及逾期利息1468元。


[案情分析]

  [爭議]

  對被告朱某應否再支付兩原告9580元及逾期利息1468元,有兩種觀點:

  第一種觀點,原、被告之間是一般買賣合同關系,其房價約定明確,雙方約定由被告朱某代償還兩原告三處債務是房價支付方式,在被告實際償付15.042萬元結清該債務后不能視為其已履行了給付16萬元房款的合同義務,因此,被告朱某應支付兩原告所欠房款9580元及利息1468元。

  第二種觀點,原、被告之間簽訂的售房協議中約定由被告將房款代兩原告償還三處債務系以房抵債,被告朱某按約承受原告的債務后,債權人與被告間就債的履行與兩原告不再有利害關系,因此,被告朱某不應支付兩原告9580元及利息1468元,駁回兩原告的訴訟請求。

  [評析]

  筆者同意第二種意見,理由如下:

  1、原、被告之間系一般買賣合同關系,雙方簽訂的售房協議和房地產買賣契約系其真實意志表示,且不違反法律規定,根據《中華人民共和國合同法》第八條的規定:“依法成立的合同對雙方當事人具有約束力,當事人應當按照約定履行自己的義務,不得擅自變更或解除合同。”根據原、被告雙方簽訂的《售房協議》,雙方除約定房屋買賣事宜外,另外約定了被告附隨義務:即被告用房款為兩原告償還三處債務,上述債務由被告處理,與兩原告無關。因此,根據合同法“當事人約定優先原則”,被告朱某按合同約定為兩原告以償還三處債務的方式支付房款后,債權人與被告間就債務的履行與原告之間不再有利害關系,應當認為被告已履行了合同約定的全部義務。因此,被告朱某不應再支付兩原告9580元及逾期利息1468元。

  2、根據《中華人民共和國合同法》第六條的規定:“當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則”。本案兩原告是在無錢償還債務的情況下將其所有的一間門面房出售,房價是以兩原告對外所欠三筆債務總額來確定的,雙方簽訂售房協議的目的是以房抵債,從售房協議約定的“以上債務由乙方(被告)處理與甲方(原告)無關”的內容來看,雙方對信用社的這筆債務沒有特別約定,存在可能多還或少還兩種情形。從簽訂合同的目的和公平、誠實信用原則考慮,兩原告的訴訟請求不應予以支持。

[案情結果]

  筆者的觀點,原、被告之間簽訂的售房協議中約定由被告將房款代兩原告償還三處債務系以房抵債,被告朱某按約承受原告的債務后,債權人與被告間就債的履行與兩原告不再有利害關系,因此,被告朱某不應支付兩原告9580元及利息1468元,駁回兩原告的訴訟請求。

[相關法規]

  1、原、被告之間系一般買賣合同關系,雙方簽訂的售房協議和房地產買賣契約系其真實意志表示,且不違反法律規定,根據《中華人民共和國合同法》第八條的規定:“依法成立的合同對雙方當事人具有約束力,當事人應當按照約定履行自己的義務,不得擅自變更或解除合同。”根據原、被告雙方簽訂的《售房協議》,雙方除約定房屋買賣事宜外,另外約定了被告附隨義務:即被告用房款為兩原告償還三處債務,上述債務由被告處理,與兩原告無關。因此,根據合同法“當事人約定優先原則”,被告朱某按合同約定為兩原告以償還三處債務的方式支付房款后,債權人與被告間就債務的履行與原告之間不再有利害關系,應當認為被告已履行了合同約定的全部義務。因此,被告朱某不應再支付兩原告9580元及逾期利息1468元。

  2、根據《中華人民共和國合同法》第六條的規定:“當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則”。本案兩原告是在無錢償還債務的情況下將其所有的一間門面房出售,房價是以兩原告對外所欠三筆債務總額來確定的,雙方簽訂售房協議的目的是以房抵債,從售房協議約定的“以上債務由乙方(被告)處理與甲方(原告)無關”的內容來看,雙方對信用社的這筆債務沒有特別約定,存在可能多還或少還兩種情形。從簽訂合同的目的和公平、誠實信用原則考慮,兩原告的訴訟請求不應予以支持。

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